Rättsskydd

Svårt att få rätt om dolda fel

Att som nybliven husägare stöta på ett dolt fel är inte kul. Har man tur så rör det sig om något mindre mögelangrepp som kan åtgärdas genom att riva ut och renovera. Det är dock inte alltid som det går att klassa mögelangrepp som ett dolt fel. Mögel och fuktskador kan upptäckas vid en noggrann besiktning, något du som spekulant alltid är tvungen att göra innan du köper ett hus. Saker som däremot vanligtvis inte går att upptäcka vid en besiktning är till exempel felaktigt dragna elledningar (ofta av säljaren eller annan tidigare boende) eller gamla eller illa skarvade vattenledningar.

Ansvarsperiod på tio år

Det går aldrig att skydda sig helt mot dolda fel. Felet är dolt om även säljaren var omedveten om problemet vid överlåtelsen, vilket ju är en tydlig indikation på att felet verkligen är svårt eller omöjligt att upptäcka. Det finns en ansvarsperiod på hela tio år för dolda fel, så när ett sådant fel upptäcks är det säljaren du ska kontakta. Den vanligaste överenskommelsen mellan köpare och säljare vid ett dolt fel är att köpeskillingen skrivs ner, i alla fall om felet innebär att husets marknadsvärde sänks eller om huset måste renoveras. Vanligtvis täcks säljarens kostnader för detta av hans eller hennes försäkringsbolag, och även du bör vända dig till ditt försäkringsbolag och låta dem sköta förhandlingarna.

Se upp med gamla hus

Men det är som sagt ibland svårt att få ett fel klassat som dolt. Åldern på huset spelar stor roll, liksom de byggregler som gällde när huset byggdes. Att till exempel tätskikt i badrummet saknas, något som låter helt osannolikt idag, är inte ett dolt fel om badrummet byggdes på den tiden när de inte var ett krav. Sådana saker är därför mycket viktiga att ta reda på genom att fråga säljaren och att alltid ta in en erfarne besiktningsman som kan gamla hus och vet vad som brukar kunna vara på tok. Felet ska inte kunnat förutses om det ska klassas som ett dolt fel. Det innebär att om huset är gammalt och materialen slitna så kan det knappas röra sig om et dolt fel utan möglet, fuktskadan eller det läckande röret är vad man kunde vänta sig.

Den som är orolig för att få ett dolt fel på halsen gör därför rätt i att undvika gamla hus eller hus som till exempel byggda av ägaren själv. Kolla vem som dragit elen och att badrummet är byggt av en riktig firma med behöriga våtrumstekniker. Låt en erfaren besiktningsman besiktiga huset noggrant och var uppmärksam på dennes misstankar. Dra er hellre ur en affär, även om det verkar vara drömhuset, än att hoppas på det bästa. Dolda fel är ovanliga, och genom att vidta rät försiktighetsåtgärder kan du ytterligare minimera risken för att råka ut för en obehaglig överraskning efter ditt husköp.

Kontakta en jurist vid en tvist

Om du inte kan komma överens med säljaren om ett fel ska klassas som dolt bör du kontakta en jurist, som kan hjälpa dig att bedöma situationen. Anser juristen att felet kan klassas som dolt kan du stämma säljaren vid tingsrätten och där få en dom i frågan. Detta ska dock alltid göras i samråd med en jurist kunnig inom fastighetsrätt. Förlorar du ett stämningsmål är det du som får betala både dina egna och säljarens omkostnader, samt dessutom förstås kostnaden för att åtgärda felet. Å andra sidan kan ett hot om stämning göra att säljaren ändrar sig och går med på ett ersätta dig.

20 jun 2018